こんにちは。
「新築建売住宅を仲介手数料無料（0円）でご案内」
でお馴染みの株式会社みらい不動産の関と申します。
「建売住宅を買いたい！でも、物件を見つけて新居に引っ越しできるまでは、どのような流れで進んでどのくらいの時間がかかるんだろう？」
今回はこのようなお悩みを解消すべく、詳しく解説させていただきます！
皆さんに安心して住宅を購入していただけるよう、物件購入の流れを説明しつつ、その工程ごとの注意点や用意すべき物などを丁寧に説明しますので参考にしてください♪
長い文章となりますが、これから建売住宅を購入する方にとって絶対に有益な内容になると思います！是非最後までご覧ください(^^♪
■新築建売住宅購入の流れは以下の通り
（住宅ローンを利用することを前提にしております）
１．物件探し
２．物件見学
３．購入の申込み
４．住宅ローンの事前審査
５．重要事項の説明・建物の売買契約締結
６．住宅ローンの本審査
７．物件内外装チェック
物件付帯設備説明
物件境界杭確認
火災保険の申込み
オプション工事申込み
８．金銭消費貸借契約
９．決済・お引き渡し
10．補助金などの申請
こちらをひとつひとつご説明いたします(^-^)♪
１．物件探し
主に物件探しは「SUUMO」「アットホーム」などに代表される不動産ポータルサイトを利用するのがおすすめです。
物件の価格や希望の地域などで条件を絞り検索していきましょう！
また、内覧会を行っている建売住宅の会場近くでは誘導看板なども設置していることがあります。「参考にまずは観てみる」ことも大切かもしれません(^^)
物件の条件を設定する上では価格の目安を決めておくのが大事です。
自分の勤務年数や年収に応じて住宅ローンの借りられる額が決まってきます。
こちらの記事もご参考ください♪
また、「そもそも新築建売メーカーはどのような会社があるの？」
とお考えの方は是非こちらを参考にしてください♪
まずはどんな住宅メーカーがあるのか知るのも大事ですよね！
２．物件見学
不動産ポータルサイトに記載がある不動産業者、物件販売会場の看板に記載がある不動産業者に連絡すれば基本的にすぐに建物を見学することが可能です(^^♪
新築住宅の内覧なんて人生のうちに何度も行うものではありません！楽しんで見学しましょう(*’▽’)
◆見学の際のポイント！
見学の際には、大きく次の２つを確認しましょう！
①建物を建てたハウスメーカーはどこか
②営業マンの知識および誠実さがあるか
①について
建築施工したメーカーは確認しておきましょう！
全国展開しているハウスメーカーか地場の工務店かが重要になります。
全国展開している会社であれば、建物が欠陥住宅であったというリスクはほぼ避けられます。ただし、営業所や担当者によっては対応はずさんになるというデメリットもあります。
また、一棟一棟施工する職人さんが違ってくるため、同じハウスメーカー施工でも「あっちは内装が綺麗だったのにこっちは内装が雑だなー」ということもあり得ます。
逆に地域に根付いた地場の工務店の場合は、こだわりがあり、見栄えが良い物件が多い印象を受けますが、どこまで家の保証してくれるか、倒産した場合保証はあるのか、そういったアフターの部分はしっかり確認する必要があります(‘;’)
②について
どちらかというとこちらがかなり大切です。
住宅購入は大きな買い物となるので絶対にダメな営業マンは避けたいところです。
例えばですが、知識・経験がない営業マンにあたると不動産購入の全体像が掴めていない人が多く場合によっては
「すみません！急遽ですが、明日には住宅ローンの契約しないとダメだったんでした！明日会社を休んで朝10時までに〇〇銀行に来れますか！？その時なんとか住民票と印鑑証明書を取得してから来てください！」
とか不動産購入の途中の工程で無理難題をいきなりぶつけて来る可能性すらあります。（嘘のようですが本当にこういうことあります。）
なので、こういったことにならないように慎重に不動産会社、営業マン選びを行いましょう！( ;∀;)
見学にあたり事前にいくつか営業マンへぶつける質問を考えておくとよいと思います(^^)その回答の仕方によって見極めるのもありですね！
ちなみに不動産ポータルサイトにせよ、内覧会にせよ、物件を購入するときは問合せをした不動産業者から買わないといけないということはありません。
もし、営業マンが不親切だったり、頼りなかった時などには他の不動産業者に乗り換えることも可能ですよ！
「そんなこと可能なの？」と思った方、下の記事もご覧ください(^^♪
３．購入の申込み
さあ、買いたい物件が決まったら購入の申込書に署名し提出しましょう！
尚、申込みの書類は「不動産購入申込書」「買付証明書」などと呼んだりします。
この記事では「購入申込書」と呼ぶことにします(^^ゞ
購入申込書は売買契約書とは別です。
一般的に購入申込書は、購入の意思表示を行うものであり物件を一時押えるような効果があります。
こちらが実際の購入申込書です！
主な記入事項は
①住所、氏名
②購入する物件の情報
③希望の購入価格
④手付金の額
となります。
①と②についてはそのまんまです(^^)
③の希望購入価格について
例えば、2,000万円の物件を50万円値引きしたいと考える場合は、「1,950万円」と記載します。
いわゆる「指値」というものですね。
この場合、
「私はこの物件を1,950万円にしてくれるんであれば絶対買いますよ」
という意思表示を行うということになります。
これで売主側が
「わかりました！では1,950万円にしましょう！」
と言ってくれれば交渉成立です(#^.^#)
◆注意！
上記の場合で売主側が指値を承諾してくれた後に
「やっぱりあと30万円値引きお願いします！」
と言うのは購入申込書の意味が無くなり良くない行為になります。
（気持ちはわかりますけどね）
売主側からすれば
「1,950万円なら買ってくるって言うから頑張って本社の上司に掛け合ったのに、、」
といった気持ちになり悪い印象を与えます。
最悪の場合、「このお客さんは信用できないな、、」となって売ってくれなくなる可能性もあります。
④の手付金について
手付金は一般的に売買契約と同時に売主に支払うお金です。
「契約金」というとイメージがつきやすいかもしれませんね(^^)
手付金として支払ったお金は物件価格に充当されることになります。
つまり、2,000万円の物件で手付金を50万円支払ったとすると物件決済時（引き渡し時）には残りの1,950万円を支払うことになるということです。
ではこの「手付金」はいくら払えばいいのでしょうか？
特に決まりはないのですが物件価格の5～10％とすることが一般的です。
ただし、住宅メーカーによっては手付金10万円からで受けてくれるところもあります。
ちなみにこの手付金ですが、売買契約後にタイミングによっては放棄することにより「契約を取り消すことができる」という性質があります。
支払った手付金は返ってこないけど契約を取り消せるということです。
こういった性質があるため、手付金の額が多いほど売主は信用してくれます。
手付金を多く支払ってくれるということは「契約がなくなる可能性は低いな」となるのです。
場合によっては「手付金が多い＝売主は買主を信用する＝値引き交渉に応じてくれる」という等式が成り立つことがあります。
以上。
購入申込書についての説明でした(^^)/
購入申込書の提出は、きちんと家族と話し合って意思が固まってからにしましょう！
「物件を押えるためにとりあえず提出しよう」
「提出したけどやっぱりこの物件買うのやめた！」
となると、とても印象が悪くなります。
不動産会社の営業マンも売主である住宅メーカーの担当者も人間ですからね。
印象を悪くしてしまうといざ本当に買おうとしたときに不利になってしまう可能性があります( ﾟДﾟ)
十分注意して購入申込書を記入しましょう！
４．住宅ローンの事前審査
購入申込書を提出し、物件を希望の物件を押えることができたら、その間に住宅ローンの事前審査を通しましょう！（住宅ローンの「仮審査」と呼ぶこともあります）
ちなみに物件を押えることができる期間は住宅メーカーによりますが、３～７日間くらいが一般的です。
つまり、その短い間に住宅ローンの事前審査を通過させ、売買契約まで行わないといけないということですね(;´∀｀)
住宅ローンは様々な銀行、信用金庫、信用組合で取り扱っています。CMでは「フラット35」などもよく耳にしますね(^^)ネット銀行も選択肢にあがりますね！
- 住宅ローン事前審査に必要な物とは？
・運転免許証の裏表コピー
・保険証の裏表コピー
・源泉徴収票 １期分
・購入予定の物件資料
・資金計画書（見積書）
以上があれば事前審査を受けられる金融機関がほとんどです(^^♪
※金融機関や審査を受ける人の勤務年数、自営業か、などによって必要になる書類が変わってきます。詳しくは金融機関、不動産業者の担当者にご相談ください。
ちなみに当社では参考の資金計画書（見積書）を公開しています！
是非ご確認ください(^^)
- 審査の基準は？
金融機関によりますが、以下の項目等を総合的に判断し結果が出ます。
・勤務先（規模はどのくらいの会社か？安定性のある会社か？など）
・勤続年数（少なくとも一年以上の勤続年数は欲しいところです！）
・年収
・個人情報（いわゆる“ブラック”などではないか、ということです！）
・健康状態（団体信用生命保険に加入できるかがポイントになります）
金融機関によっては審査申込み後、１～3日くらいで結果が出ます!(^^)!
住宅ローンのことになると数記事書けてしまうくらいのボリュームになりますのでここでは割愛します♪
◆注意！
「３.購入の申込み」と「４.住宅ローンの事前審査」は順番が逆になる可能性もあります。
住宅メーカーによっては、住宅ローンを通過することが確定的でないと購入の申込みを受け付けないとしているケースもあるということです。（昨今はこのパターンが増えてきています）
住宅メーカーとしては、物件を押えているのに「やっぱり住宅ローン通りませんでした」となると数日間を無駄にするということになるからでしょうね(;’∀’)
５. 重要事項の説明・建物の売買契約締結
ついにきました。購入申込書を提出し、住宅ローンの事前審査が通過すれば次は物件の売買契約です。
これを締結してしまえばもう後には戻れません(@_@)！
重要事項の説明と売買契約は基本的には同日に行います。
いくつかのポイントを説明します！
● どういう流れで行うの？
① 重要事項説明
②売買契約の締結
③オプションや保証の説明
大きくこのような流れで行うことが一般的です。
● 重要事項説明って何？
購入する物件の土地や建物についての説明です。
・土地や建物の面積
・都市計画の内容
・水道やガスなどのライフラインの内容
・津波等の災害区域内か否か
・契約解除に関する事項
など。こういった内容の説明になります。
文字通り重要な事項なのでしっかり聞きましょう！
ちなみにこの「重要事項説明」ですが、宅建業法で必ず宅地建物取引士の資格を持った者が説明しなくてはいけないというルールがあります。
よくない不動産業者では資格を持たない営業スタッフが説明している場合もあります。
これは業法違反ですのでそういった業者からは購入しないように注意しましょう！
● 売買契約を行う場所はどこ？
基本的には住宅メーカーの営業所で契約を行います。
仲介する不動産業者の事務所で行うこともあります。
● 所要時間はどのくらい？
住宅メーカーや説明を行う営業さんにもよりますが、大体２～３時間くらいの長丁場となります。
● 持っていくものは？
・印鑑
基本は認印可ですが、実印の場合もあります。
・身分を証明するもの
運転免許証や保険証等です。
・印紙代
価格によって変動しますが、2,000～3,000万円程度の物件であれば１万円です。
・手付金
購入申込書に記入した額を現金で持っていく場合、または事前に振込を行い、その控えの用紙を持っていく場合があります。
・住民票
契約後の建物表題部の登記に使用します。
・印鑑証明書
契約が取り消しになった場合などに使用することになります。
場合によっては用意する必要はありません。
以上。その他、物件によっては必要になるものもありますので仲介してもらう不動産業者に確認しましょう！
６. 住宅ローンの本審査
住宅ローンの「正式審査」と呼ぶこともあります。
金融機関へ「５」の売買契約書や重要事項説明書、その他物件に関する資料を追加で提出することになります。
審査といっても基本的には事前審査が通過していれば本審査で落ちることはほぼありません。念のためこの本審査が終わるまでは、クレジットカードなどを使用しないように気をつけましょう！
ちなみにこの時に住宅ローンの借入額を決定させることになります。
また、ローンの引き落とし日や支払い条件（変動金利か固定金利か、元利均等返済方式か元金返済方式か など）、団体信用生命保険のタイプ（３大疾病特約などの特約を付けるか）もこのタイミングで決定します。
審査結果は１週間前後で出ることが多いです(^^♪
● 審査を行う場所は？
申込をする金融機関へ足を運びます。
● 持っていくものは？
・印鑑
・身分を証明するもの
・住民票
・物件についての資料（これは通常仲介する不動産業者が用意してくれます！）
その他、金融機関によって異なるので事前に確認しましょう！
７. 物件内外装チェック
物件付帯設備説明
物件境界杭確認
火災保険の申込み
オプション工事申込み
上記は売買契約後から引き渡しまでに行う項目です購入する住宅メーカーなどによって若干工程は変わります(^^)
では順番に説明します。
・物件内外装チェック
契約した建物にて大きな汚れやキズがないかのチェックを行います。
住宅メーカーによっては「現状引き渡し」ということで手直しなどをあまり対応してくれないところもあります(;’∀’)
ドアや窓などの建具を開閉して不具合がないかなども確認しましょう！
一般的にはこのチェック時に発見できなかったキズについては後から対応してくれません。
もちろん、不具合の中でも保証対象のものについてはその限りではありません(‘◇’)ゞ
・物件付帯設備説明
こちらも契約した物件にて行います。
住宅メーカーの担当者より建物に搭載された設備の説明があります。
基本的に内外装チェックの時と同時に行います(^^♪
・物件境界杭確認
こちらも契約した物件にて行います。
重要事項説明の記載の通りに境界杭が設置されているかを確認します。
・火災保険の申込み
物件の引き渡しまでに加入する火災保険を決めましょう！
ちなみに住宅ローンを利用する場合は長期で火災保険に加入することを条件とされる場合もあります。
引き渡しの日に建物が燃えてしまうようなことがあったら大変です。
必ず引き渡し時には加入しておくようにしましょう！
こちらも是非参考にしてください(^^)
・オプション工事申込み
建売住宅メーカーでは様々なオプションを用意しています。
〇よくあるオプション工事例
網戸、カーテンレール、TVアンテナ、食洗器、カップボード、エアコン、床コーティング など
８. 金銭消費貸借契約
住宅ローン本審査が通ればいよいよ金融機関との契約です(^^♪
お金の貸し借りの契約を金銭消費貸借契約といいます。
● 行う場所は？
住宅ローンを利用する金融機関で行います。
● 持っていくものは？
・実印
・身分を証明するもの
・住民票
・印鑑証明書
・利用する金融機関の通帳および届出印
など。住民票や印鑑証明書は２通ずつ必要になることが多いですがそこは仲介してくれた不動産業者に確認しましょう！
所要時間は金融機関にもよりますが一時間弱くらい掛かることが多いです。
売買契約と並んでこの日はかなりの住所や氏名を書くことになります。手が疲れます。覚悟しましょう( *´艸｀)
９. 決済・お引き渡し
いよいよこの時がやってきましたね！
待ちに待った物件お引渡しの時です！
これが終わればもう家はあなたのものです!(^^)!
決済は先ほどの金銭消費貸借契約と同日行うことが多いです。
この時は、売主、仲介した不動産業者、司法書士が一同に集まりますので少し緊張が走ります。
● 行う場所は？
金銭消費貸借契約を行った金融機関です。
金銭消費貸借契約が終わったそのままの流れで実施することが多いです。
● 持っていくものは？
・実印
・身分を証明するもの
何をするの？
①司法書士が所有権移転登記（および各登記）に向けての必要書類が揃っているかを確認する。各登記の説明をする。
②通帳にどかんと大きなお金が入る。
③振込用紙や払戻請求用紙を記入し金融機関に実行してもらう。
④きちんと売主へお金が振り込まれているかを司法書士、売主が確認する。
⑤売主が物件の鍵を渡す。（引き渡し）
というのがおおまかな流れです。③の「振込用紙に記入」というのは、通帳に入ってきた大きなお金を建物代金や登記費用として振り込むことだと思ってください(^^♪
「登記の準備もできてお金の振り分けが全て完了したので鍵を渡しますね」
大雑把に言うとこれが「お引き渡し」です!(^^)!
一般的に売買契約を行ってから、このお引き渡しまでを大体３～４週間内で行うことになります。
10. 補助金などの申請
こちらはお引き渡し後にできる補助金等の説明です(^^)
下記の項目は必ずチェックです！（2021年3月現在）
・すまいの給付金 年収に応じて最大50万円もらえる！
・住宅ローン控除 その年の終わりの借入残高の1％が所得税から控除される！
・不動産取得税軽減措置 払ってしまうと損の可能性が！
上記の説明の資料はこちら↓
その他、市町村によっては、子育て世帯や移住世帯に向けての補助金を出しているところがたくさんあります。知らないと損してしまいます。必ずチェックしましょう！
最後に
はい。これにて【不動産購入の流れを徹底解説】は終了です(;´∀｀)
ここまで読んでいただき本当にありがとうございます。
こちらの記事がこれから建売住宅を購入される方の少しでも役に立てれば幸いです♪
本記事についてご質問がございましたら、お気軽にご連絡ください。
私は茨城県限定で「新築建売住宅の仲介手数料無料」の事業を行っていますが、他県の方からのご質問、ご相談も受け付けております♪
それでは！
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