空き家のオーナー様向け

空き家"Re"活用プロジェクトで空き家を再活用

空き家"Re"活用プロジェクトとは?

空き家”Re”活用プロジェクトとは、みらい不動産が空き家を所有しているオーナー様に家賃をお支払いして、空き家を新たに生まれ変わらせ再活用するプロジェクトです。またオーナー様にご負担がないように固定資産税(都市計画税)以外は原則何もご負担いただきません。

空き家"Re"活用の3つの特徴

①家賃収入で租税公課の支払いができる

当社では空き家の借り上げ賃料を物件の固定資産税と都市計画税を合計した金額の同額以上とするため、所有者の不動産保有コストがゼロになります。また、入居者、利用者が建物や敷地の日常の管理を行うため、空き家の定期的な管理も必要なくなります。草刈りや通風、通水などの基本的な管理がなくなることによって空き家に向かう交通費や時間的なコストも軽減できます。

②初期費用などの投資負担無しで利用できる

空き家活用の大きなハードルとなっている初期投資を当社が負担することで所有者様はリフォームなどの費用を出す必要がなくなります。また、通常の賃貸借契約の場合、貸し出し後に建物の不具合が出た場合には、所有者様が修理費用などを負担しなければなりませんが、当プロジェクトにおいては全て当社が負担いたします。(建物に隠れた重大な瑕疵が発見された場合や天災地変により、大きな損傷が生じた場合にはこの限りではありません)

③貸す期間を空き家所有者が選択できる

所有者様は借り上げ期間を6〜10年の間で選ぶことが可能です。(原則8年間で契約させていただいております)そのため、所有者様の状況によって空き家の今後の予定を計画することができます。また、契約満了後に借り上げ家賃を再検討していただいた上で再契約をすることも可能です。尚、契約については期間を満了しても更新が無い「定期借家契約」で行います。

空き家"Re"活用の活用例

空き家の所有者様から借り上げした物件は、ご高齢の方、体が不自由な方など社会的に弱い立場にある方や、動物保護の活動をしている方、子育て世代の若い方などに賃料や初期費用を安くご利用いただいております。また、宿泊施設やシェアハウスなど地域の活性化や茨城県への移住の増加を未来の目標とした活動もしております。

空き家を持っているデメリットと活用方法

①空き家を売却する

もし希望の価格で売却ができるのなら売却して手放すという選択肢があります。ただし空き家の売却の際には様々な注意点があります。
・更地にしなければ売れない可能性がある。
・更地にする場合には、解体費がかかる(30坪の木造住宅で約120万円)
・更地にすると土地の固定資産税が上がりリスクが高まる
など

②空き家を維持する

空き家"Re"活用と空き家のまま維持する場合の比較

空き家”Re”活用と維持の比較
空き家”Re”活用空き家のまま維持
収入

安定

相場よりは安くなるが安定した収入になる。

なし

リスク自体はないものの収入もなし。

運営経費

最小限

固定資産税などの税金のみ

複数発生

固定資産税などの税金以外に空き家管理サービスや庭木剪定費用など

投資額

なし

必要な修繕費などはみらい不動産で負担

なし

初期投資自体はなし

管理について

なし

入居者またはみらい不動産で管理

多い

所有者が管理または空き家管理サービスを利用する

リスク

なし

リスクになり得ることはサービス内で補填

高い

管理を怠ると建物の老朽化が加速するなど、様々な害が出る

まとめ
収入は比較的少ないが、空き家を保有する手間と費用がかからないため、空き家に関する決断時期を先延ばしにすることが可能になる。収入がなく経費がかかるのでマイナスになる。放置してしまうと特定空家に認定される可能性がある。

③空き家を賃貸にする

空き家"Re"活用と通常の賃貸として貸し出す場合の比較

空き家”Re”活用と賃貸の比較
空き家”Re”活用通常の賃貸
収入

安定

相場よりは安くなるが安定した収入になる。

高い可能性

収入を多く得られる可能性があるが、入居者がいない場合はゼロ。

運営経費

最小限

固定資産税などの税金のみ

多い

固定資産税や管理料・修繕費など

投資額

なし

必要な修繕費などはみらい不動産で負担

多い

修繕費・改装費用など(数百万が相場)

管理について

なし

入居者またはみらい不動産で管理

多い

入居者の募集からはじまり、管理料などがかかる

リスク

なし

リスクになり得ることはサービス内で補填

高い

家賃の滞納、空室、修繕費などのリスク

まとめ
収入は比較的少ないが、空き家を保有する手間と費用がかからないため、空き家に関する決断時期を先延ばしにすることが可能になる。投資リターンが最も多いが、入居者募集や修繕おリスクは全て自己負担のため、投資額が予想以上に膨らむ可能性がある。

③まとめ

空き家”Re”活用と「空き家のまま管理」「通常の賃貸として貸し出す」の2つを比較していきましたが、リスクは高いが比較的高い収入を見込みたい方は「通常の賃貸として貸し出す」という方法がおすすめです。ただし空き家になってしまった原因も考慮してリスクを最小限に収入を得たい方は「空き家”Re”活用」がおすすめです。

空き家"Re"活用のよくある質問

Q.空き家となってしまった建物を所有しています。利用してもらいたいですがまずどうしたらいいですか?

A.ご挨拶とみらい不動産の事業内容の説明、物件の調査を兼ねて是非一度現地でお会いできればと思います。当然物件を貸すか貸さないかは話しを聞いていただいてからで結構です。まずはお気軽にお問合せください。

Q.空き家を貸し出す場合に所有者は何か費用を負担することはありますか?

A.不動産の固定資産税・都市計画税、火災保険料以外は原則ご負担いただくものはありません。建物の修繕や改修工事に掛かる費用はみらい不動産が負担いたします。

Q.建物内の残存物は撤去しなければいけませんか?

A.はい。原則として所有者様に撤去していただき荷物が残っていない状態にしていただきます。どうしても移動できない、残しておきたいという家具がある場合にはご相談ください。尚、撤去業者の手配などについてはお手伝いさせていただきます。

Q.賃貸の契約期間は何年ですか?

A.建物や所有者様の状況に合わせ、6~10年の間で決定させていただきます。原則としては8年間とさせていただいております。また、契約形式としては、期間を満了しても更新が無い「定期借家契約」という契約を結びます。

Q.火災保険は必ず入らなければいけませんか?

A.加入することをお勧めしております。転借人にも火災保険には加入していただきますが、その場合天災地変による建物の火災、倒壊には対応できません。また、建物の隠れた劣化等により、第三者を傷つけた場合などに対応できる保険をお勧めしております。保障内容によりますが、1年で保険料が10,000~15,000円の火災保険に入っていただくことが多いです。

Q.契約期間中に建物を返してもらうことはできますか?

A.契約の性質上、契約期間中にお返しすることはできません。ご家族の状況等しっかりご確認・ご検討いただきご契約いただきたく思います。

Q.転借人(実際に建物を利用する人)が決まらない場合でも家賃は入りますか?

A.はい。転借人が決まらない場合でも所有者様には月々の家賃をお支払いさせていただきます。

Q.転借人に家賃の滞納があった場合、所有者に被害はありますか?

A.ありません。家賃滞納があった場合の対応は全てみらい不動産が行います。

Q.月々どのくらいの家賃で借りてくれるんですか?

A.修繕・改修を行った場合の転借できる想定家賃を割り出し、その20~40%の金額でお借りすることが多いです。つまり最終的に5万円で貸し出せそうな建物は10,000~20,000円程度でお借りすることになります。「不動産投資」というよりは「固定資産税や日常の管理費が補填できる」というお考えをお持ちいただきたく思います。

Q.契約期間満了したにも関わらず、転借人に居座られるリスクはありますか?

A.無いとは言えません。当然そういったことにならないよう期間満了前の告知を確実に行います。もし、それでも退室がなかった場合、裁判所を通じ明け渡しの請求を行い退去を強制的に行います。尚、契約満了とともに建物を明け渡せなかった場合、明け渡しが完了するまでの間は月々家賃の5~10倍の家賃をお支払いいたします。

Q.みらい不動産ではどの程度工事を行うのですか?

A.お借りする建物の築年数や状態、立地、周辺の家賃相場を考慮して工事の程度を決定いたします。雨漏りや白蟻処理、給排水や電気配線の修理など最低限の修繕を行わない物件もあれば、内装工事や外構工事をまんべんなく行う場合もございます。お借りした場合の工事の程度についてはみらい不動産にて決定させていただきます。