（2021年2月公開）
「一軒家やマンションの購入を決めたor検討している」
「ローンの仕組みをもっと知りたい！」
「自分は一体どれくらい借りられるのか」
「審査に通る自信がない」
「実際に審査を受けるとなったら、どんな流れなんだろう」
この記事では、このような方々がもっと住宅ローンのことを理解できるようなサポートをするために発信しています。
審査や借入可能額、よく耳にするフラット３５、これまでに購入された方がどれくらい借りているか、などなど気になるポイントをまとめています。
借入額が大きく、長い返済期間があっても避けては通れない「ローン」
安全な資金計画の第一歩を踏み出すために、住宅ローンを組む時の条件や借りられる金額を知っておき、無理のない返済方法を選びましょう！
住宅ローンの審査って？
少額のローンを組む際にも審査があるため、長期でたくさんのお金を借りることになる住宅ローンにはもちろん、返済能力の審査があります。
住宅ローンの審査では、まず金融機関に事前申し込みをし、事前審査を受けます。
それに通ると正式申し込みをし、本審査に入ります。その後、晴れて住宅ローン契約という流れになります。
会社員か、自営業によっても異なりますが、住宅ローンの申込書、印鑑、本人確認資料（運転免許証、健康保険証、パスポートなど、いずれか１つ）、物件のことがわかる資料、源泉徴収票（前年分）or確定申告および付表（ともに直近３年分）、他のローンの借り入れ証明書などが必要です。
審査の基準は金融機関によって違い、その内容も非公表とされていますが、いくつかの気を付けておくべきポイントがあります！
- クレジットやローンの延滞は？
クレジットカードを作り、借り入れした際の情報は信用情報として記録されます。
延滞などの記録は最長で７年間残るため、過去に延滞したことがある人はローンが組めないことがあります。
審査に影響を与えないためにも、少額のローンでも延滞は避けましょう！
- 現在返済中のローンは？
車のローンやリボ払いなど返済中のローンがある場合は、融資額が減ることもあるので
住宅ローンを申し込む前に完済するのがオススメです。
また最近では、携帯電話（スマートフォン）の分割払いも借り入れとみなされるので注意が必要ですよ！
- 勤続年数は？
スムーズに審査を通過するためには勤続３年以上が目安とされていますが、勤続１年以内で通過することもありますのであくまで目安です。
また、短期間の転職は住宅ローンが借りにくいといえますが、キャリアアップを目指したものであれば審査に影響しないこともあるので、金融機関に相談してみましょう！
後に説明するフラット３５では原則として申し込み年度の前年の収入で審査されます。
- 健康状態は？
民間の住宅ローンは団体信用生命保険への加入が必須条件です。
生命保険に加入できる健康状態であることが求められます。
年収とこれらの情報などを照らし合わせ、借りられる金額は人によって変わってきます。
審査基準に満たなかった場合は、融資を受けられなかったり、借入額や返済期間の見直しを求められることもあります。
その際には自分の資金計画を見直してから、他の金融機関をあたってみましょう(#^^#)
上記に挙げたポイントはあくまで「スムーズに通るため」の参考として下さい。
実際に、勤続年数１年以下で他のローンありで審査に通ったケースもあります。
これらの目安に満たなくても審査に通ることはありますので、もし「私は無理かも、、、」と思ってもまずは相談してみましょう！
銀行から借りられる目安は？
審査を通って融資を受けられる場合、借入可能額はいくつかのポイントによって決まります。
まず、家を買うための費用以上の金額を借りることは原則できません。
住宅ローンを多めに借りて、そのお金で車を買ったりするなどはできないのです。
次に、住宅ローン及び他の借入金を含む年間総返済額が、税込み年収の35%以内まで
という条件を設定している銀行が多いです。
例えば年収400万円の場合、返済にあてられる金額は
「400万円×35%＝140万円」となり、これを12カ月で割ると
「140万円÷12カ月=11.6万円」これが毎月の返済額の上限となります。
現在返済中の借入金がない場合、返済額が年間140万円まで借りられることになりますが、実際の借入可能額は金利や返済期間によって変わります。
借入可能額の目安はこの通りです。
（金利1.5%、元利均等返済、税込み年収に占める年間返済額の割合が35%の場合）
| 税込み年収 | 25年返済 | 30年返済 | 35年返済 |
| 300万円 | 2187万円 | 2535万円 | 2857万円 |
| 400万円 | 2917万円 | 3380万円 | 3810万円 |
| 500万円 | 3646万円 | 4225万円 | 4762万円 |
| 600万円 | 4375万円 | 5070万円 | 5715万円 |
| 700万円 | 5104万円 | 5915万円 | 6668万円 |
| 800万円 | 5834万円 | 6760万円 | 7620万円 |
先ほど、住宅ローンの審査って？で説明したように、勤続年数や安定性などによっても
借入可能額は違ってくるので、あくまでも目安としてください。
また、夫婦の収入を合算することができれば、借入額を増やすことができる場合があります。
しかし、転職や出産など、どちらかの収入が減ってしまうような場合でも返済できるかを考えて慎重に判断しましょう。
年間返済額の上限である35%の住宅ローンを組むと、家計が厳しくなってしまうことが多いので、安心して返済するためには多くても25%以下に抑えることがポイントです！
フラット35でいくら借りられる？
住宅ローンを組む中で必ずと言っていいほど悩むのが、「金利のタイプ選び」です。
この住宅ローンの種類には3つのタイプがあります。フラット35の説明の前に、まず金利のタイプを見ていきましょう。
- 全期間固定金利型
ローン完済まで金利が固定されていて安心だが、利率は最も高い。経済状況や社会情勢に左右されないため、返済計画は立てやすい。
- 変動金利型
金利は半年ごとに見直し最も利率が低く設定される。年に2回見直され、金利が上がると利子が増え、返済額が増えることがある。
- 固定金利選択型
1年、3年、5年、10年、20年など選んだ期間だけ金利が固定される。期間が長いほど利率は高くなり、固定期間終了後に固定金利選択型か変動金利型かを選べる。
貯蓄に余裕がない中で急に返済額が上がると、家計に影響が出る場合があります。こどもの教育費など、ローン返済以外にもお金がかかることが見込まれる家庭では固定金利型の方が無難と言われています。
そのため、今回は全期間固定金利型の「フラット35」のケースをご紹介します。
フラット35では、「融資限度額は8000万円以内」、「建築費または購入価格以内」のどちらか少ないほうで、「税込み年収に占める年間返済額の内」の基準を満たしていることが求められます。年収400万円未満だと30%以下、400万円以上は35%と定められています。しかし、これは適用金利や返済期間などによって異なります。
また、物件の条件が細かく決められているため、融資を申し込む前にハウスメーカーや不動産会社などの担当者に確認しましょう。
メリットとしては
・借入時点で金利が固定されるので返済金額が分かり、返済計画が立てやすい。
・給与所得者のみでなく個人事業主や年金受給者も借入れでき、最低所得金額に関する制限
がないため、返済負担割合などの条件を満たせば申し込める。
・申込者の健康状態などの理由で団体信用生命保険に加入できない場合でも利用可能。
などが挙げられます。
デメリットとしては、
・同じ状況下では変動金利型と比較すると借入金利が高く設定される
・市場金利が低下しても借入金利が変わらない。
・購入する住宅に関して独自の基準があり、どの住宅にも利用できるわけではない。。
フラット35では、他のローンに比べて融資が受けやすいと言えますので、是非参考にしてみて下さいね。
10年前、この超低金利は終わり上昇するはずと予測されながらも下がり続けたように、金利の動きは読めません。だからこそ、住宅ローンは年収負担率や今後のライフスタイルを考え、長い目で判断しましょう！
みんなどれくらい借りてるの？
これまでに家を購入している人が、実際にどれだけ借り入れているか気になりますよね。
注文住宅か、分譲戸建か、中古住宅かによっても変わってきます。
国土交通省の「令和元年度住宅市場動向調査」では、注文住宅が3361万円、分譲戸建住宅は2830万円、中古戸建住宅は1575万円が借入額の平均としています。
これは、同調査によると総資金計画のうち、新築で約60~75%、中古で約60%の借入額とされています。つまり、平均で25~40%の頭金を用意しているようです。
それでも高額な借入額になるため、よく考えて計画を立てる必要があります。
しかし、頭金なしで購入されていることもあるので参考として見て下さい。
今回はローンの条件についてまとめました。この記事での数字はあくまで、「平均の金額や年数」などの条件ですので、目安として参考にして下さいね！
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新築建売住宅における物件価格は「土地価格＋建物価格＋消費税」を全てまとめた金額で記載してあることがほとんどです。他には、どんな費用や税金がかかり合計でいくらになるのか？といったことも気になると思います。
【新築建売住宅を購入する際の見積書を公開】諸経費をぼったくられないために！！
2020年7月に掲載したこちらの記事では実際の見積書を公開しており、より具体的にマイホーム購入の見通しが立てられますので、是非参考にして下さいね！！
